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中新網(wǎng)吉林新聞4月15日電 (譚偉旗 李冬梅)經(jīng)營(yíng)不善如何解除租賃合同？梅河口市人民法院近日通過(guò)一則案例給出了答案。
據(jù)悉，2020年9月出租人姜某與承租人朱某簽了一份《房屋租賃合同》，朱某承租了姜某的房屋用于經(jīng)營(yíng)某家居品牌，租期5年，租金先付后租，每年需提前兩個(gè)月支付租金。合同簽訂后朱某交了一年租金及保證金，約定朱某違約將不予退還保證金。
受市場(chǎng)環(huán)境及疫情影響，朱某的店鋪經(jīng)營(yíng)不到一年一直處于虧損狀態(tài)，無(wú)奈朱某想要解除租賃合同，2021年10月朱某向姜某發(fā)出了解除合同通知書(shū)。姜某簽收通知書(shū)后，明確表示不同意解除合同。2021年12月，姜某將朱某訴至法院，要求朱某繼續(xù)履行租賃合同、立即支付租賃費(fèi)等。
該院承辦法官充分了解案情后，向姜某釋明目前租賃合同已陷入僵局，繼續(xù)履行對(duì)朱某有失公平，后姜某在開(kāi)庭時(shí)變更了訴訟請(qǐng)求，要求解除與朱某的租賃合同、支付租金及利息、違約金、不予退還保證金等訴求。
該院審理認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，任何一方不得擅自變更和解除。本案中，朱某未向該院提供證據(jù)證明雙方約定了解除事由，其在租賃合同期限內(nèi)提出解除合同即屬違約，因違約方不享有以通知方式解除合同的權(quán)利，故朱某發(fā)出的解除合同通知書(shū)不能依法產(chǎn)生解除合同的后果。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條、五百六十五條規(guī)定，姜某要求解除合同符合法定解除要件，合同解除時(shí)間為朱某收到解除通知之日。該院依法判決姜某支付合同解除之前的租金、利息以及違約解除的違約金等。
法官介紹，合同無(wú)小事，一份完備的租賃合同可以避免雙方出現(xiàn)不必要的矛盾。本案中，雙方未在租賃合同中明確解約事由，造成朱某經(jīng)營(yíng)不善時(shí)不能以通知的方式解除合同，同時(shí)，朱某在與姜某協(xié)商未果合同，租賃合同陷入僵局的情況下，朱某未以正確的方式來(lái)行使法律賦予違約方解除合同的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百八十條規(guī)定，當(dāng)租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，違約方只能以訴訟或仲裁方式解除合同，因此朱某以發(fā)通知的方式解除合同不能產(chǎn)生預(yù)期法律后果。
在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，很多租戶因經(jīng)營(yíng)不善面臨著違約解約的情況，如何將違約風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最低，法官提醒，一是一定要在租賃合同中明確約定合同變更和終止事由及違約責(zé)任，如已簽訂的租賃合同未約定“經(jīng)營(yíng)不善”的解約事由，雙方可另行簽訂書(shū)面的補(bǔ)充協(xié)議，謹(jǐn)記不要怕麻煩而口頭約定，以免訴訟時(shí)舉證不能。
二是要依法正確理解和行使違約方解除合同的權(quán)利。民法典雖規(guī)定了違約方享有解除合同的權(quán)利，但不是任何情形下都可以，只有當(dāng)租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)、合同陷入僵局時(shí)，違約方才享有解除合同的權(quán)利，但是方式一定要正確，不能以通知方式隨意解除。
如雙方發(fā)生糾紛，承租人可先與出租人協(xié)商解除，協(xié)商不成時(shí)要及時(shí)以訴訟或仲裁方式解除合同，避免處理不當(dāng)造成違約損失擴(kuò)大。(完)
（來(lái)源：中新網(wǎng)吉林）
(編輯：王思博)
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